,,Het is de bedoeling dat het in het gebouw weer gaat bruisen. Nu staat het vooral leeg," aldus het raadsvoorstel. Terwijl er alleen al in de uitvoeringszaal voor een kapitaal aan geluids- en lichttechniek is geïnvesteerd.
Voorstel aan de raad
Onderwerp
Verbouw van CEC De Binding naar een bruisende accommodatie
(32)
Programma
Gevraagde beslissing
Een krediet van € 810.000,-- voor de verbouwing en verhuizing beschikbaar te stellen voor fase 1 zoals opgenomen in het door het college vastgestelde plan.
Aanleiding/vraagstelling:
In december 2014 heeft de raad de beleidsnota Accommodatiebeleid vastgesteld en kennis genomen van het daarbij behorende uitwerkingsplan. In deze nota staat dat de uitgangspunten CEC De Binding voor accommodatiebeleid zijn:
- Het CEC De Binding wordt als strategisch belangrijke accommodatie binnen de gemeentelijke portefeuille beschouwd;
- De exploitatie van het gebouw wordt geoptimaliseerd.
Naar aanleiding hiervan is de huur op gezegd van huurlocatie Binnemikke en voor de maatschappelijke organisaties GGD, CJG, Mee/De Wering, een alternatieve locatie aan te bieden. Opdracht is om het gebruik en exploitatie van CEC De Binding te optimaliseren door nieuwe gebruikers in het gebouw te huisvesten.
Het college van B&W heeft deze opdrachten binnen de gemeentelijke organisatie uitgezet en komt op basis daarvan tot het voorliggend voorstel.
Beoogd resultaat
Van CEC De Binding een bruisend centrum maken waar de burgers terecht kunnen voor educatie en zorg.
Argumenten
Binnen de gemeente Langedijk is een aantal ontwikkelingen aan de orde die de gemeente noopt tot actie op het gebied van haar maatschappelijke vastgoedportefeuille. Wij onderscheiden de volgende ontwikkelingen:
1.1. de benutting van een aantal maatschappelijke gebouwen, waarvan de gemeente (een groot deel van) de lasten draagt, is onvoldoende waardoor efficiency mogelijk is;
1.2. het gemeentehuis van Langedijk kent steeds meer leegstand omdat functies uit deze locatie verdwijnen: als gevolg van intergemeentelijke samenwerking, regionalisering van de brandweer en de voorgenomen verplaatsing van de gemeentewerf;
1.3. de organisaties GGD, CJG en Mee/De Wering zien meerwaarde in gezamenlijke huisvesting met het gemeentelijk WMO loket;
1.4. het is wenselijk om, hoe de gemeentelijke organisatie zich in de toekomst ook zal ontwikkelen, binnen de gemeente Langedijk een publieksfunctie ten behoeve van burgerdiensten te waarborgen;
1.5. locatie de Binnemikke betreft een huurlocatie waarvan de huur op korte termijn opzegbaar is;
1.6. binnen De Binding is voldoende ruimte om de nieuwe gebruikers te huisvesten.
In zijn algemeenheid wordt De Binding momenteel niet gebruikt op de wijze waarop deze is ontwikkeld en vormt dit niet het bruisend cultureel educatief centrum zoals die oorspronkelijk was bedoeld.
Kanttekening
1.1 Voor een bedrag van € 11.000,-- is geen dekking.
Bij het opstellen van de begroting wordt dit bedrag meegenomen als nieuwe last en het BTW effect is dan ook volkomen duidelijk met daarbij de vraag of en hoe er dekking gevonden moeten worden.
Gefaseerde aanpak
Om uitvoering te geven aan het vastgestelde uitwerkingsplan om de gebruikers van de Binnemikke alternatieve huisvesting aan te bieden en de exploitatie van CEC De Binding te verbeteren en tegelijkertijd zoveel mogelijk in te spelen op de beschreven ontwikkelingen, wordt een gefaseerde aanpak voor bouwkundige aanpassingen aan CEC De Binding voorgesteld. Wij onderscheiden de volgende drie fasen:
1. Fase 1: in gebruik nemen leegstaande vloeren door inhuizing van partijen uit Binnemikke en het integreren met WMO functies;
2. Fase 2: verder versterken van de gemeentelijke publieksfunctie in CEC De Binding door inpassing van team burgerzaken en team klantcontactcentrum (KCC);
3. Fase 3: verder optimaliseren van de gebruiksmogelijkheden van CEC De Binding voor (incidentele) en structurele huurders, danwel inhuizing van aanvullende gemeentelijke afdelingen en het gemeentebestuur.
In samenwerking met alle gebruikers van de Binding en de Binnemikke is een schetsontwerp gemaakt, welke nadere uitwerking behoeft en afhankelijk is van keuzes die de gemeente ten aanzien van haar eigen organisatie maakt.
Fase 1 is in samenwerking met alle gebruikers volledig uitgewerkt tot een meer definitief ontwerp en een kostenbegroting. Uitwerking van fasen 2 en 3 is meer op hoofdlijnen en vergt nadere studie en overleg met betrokken partijen. Uitvoering van fase 1 is evenwel volledig in lijn met de visie voor het gehele gebouw, waardoor de voorgestelde ingrepen (en daaraan gekoppelde investeringen) niet van tijdelijke aard zijn.
Wij zien de volgende meerwaarden van uitvoering van fase 1:
- Verstevigen integrale dienstverlening en realiseren meerwaarde dienstverlening WMO
Door de GGD, CJG en Mee/De Wering te huisvesten in CEC De Binding ontstaat de mogelijkheid om die integraal te huisvesten met de WMO functies. Alle betrokken partijen zien hierin kansen voor meer integrale dienstverlening en een verbeterde toegankelijkheid voor cliënten en burgers. Hiermee is de gemeentelijke publieksfunctie voor de burgers op deze terreinen in Langedijk voor de toekomst fysiek gewaarborgd. Door huisvesting in CEC De Binding ontstaan bovendien kansen om bijvoorbeeld op het terrein van voorlichting gebruik te maken van de infrastructuur (fysiek en organisatorisch) van de bibliotheek. Ook de korte lijnen met het CSG Jan Arentsz biedt voor de toekomst kansrijke mogelijkheden.
- Terugbrengen totaal gemeentelijk bouwoppervlak
Door het huurcontract voor de Binnemikke niet te verlengen kan de gemeente relatief eenvoudig het totale gebouwoppervlak waarvoor zij de lasten draagt beperken. De organisaties die door de gemeente worden gefaciliteerd (en gesubsidieerd) wordt een alternatief aangeboden in CEC De Binding met realisatie van fase 1. De gemeente stoot hiermee ruim 800 m2 bvo af uit haar gebouwenportefeuille, waarvan ongeveer 25% in gebruik is (en verhuurd wordt) aan de Huisartsenpraktijk, Starlet, Diëtistenpraktijk en Verloskundige praktijk. De verwachting is dat deze huurders in de Binnemikke zullen blijven en rechtstreeks van de gebouweigenaar (Woningcorporatie) zullen huren. Ook deze huurders heeft de gemeente overigens aangeboden mee te verhuizen naar CEC De Binding, maar vooralsnog is daar geen sprake van.
- Van CEC De Binding naar een bruisende (ver)Binding
De inhuizing van de partijen uit de Binnemikke en de WMO functies in CEC De Binding vormt een eerste stap richting een betere benutting van CEC De Binding. De twee leegstaande vleugels in het gebouw krijgen hiermee weer een duurzame functie. Deze functies zijn gericht op brede dienstverlening aan de inwoners van Langedijk en zorgen voor aanvullende bezoekersstromen naar deze accommodatie, wat tevens een meerwaarde kan zijn voor de andere functies in het gebouw. Er ontstaat een nieuwe dynamiek.
Financiële aspecten
Voor de fase 1 verbouwing van de Binding is een krediet nodig van € 810.000,--. De kapitaallasten van krediet bedragen € 76.700,--. Daarbij komen nog extra exploitatielasten van € 5.000,--. De totale extra kosten (€ 81.700,--) worden grotendeels (€70.700,--) gedekt door vrijvallende lasten bij de Binnemikke en de nieuwe huurinkomsten bij de Binding.
Een deel van de kosten van het meubilair wordt binnen de bestaande budgetten opgevangen. Voor een bedrag van € 11.000,-- is geen dekking.
Bij het opstellen van de begroting wordt dit bedrag meegenomen als nieuwe last en het BTW effect is dan ook volkomen duidelijk, waarbij de vraag of en hoe er dekking gevonden moeten worden.
Aandachtspunt / risico
Bij de realisatie van CEC De Binding is (een deel van) de BTW op de initiële investering verrekend en ook in de exploitatie wordt een deel van de BTW verrekend. Nu de functies in het gebouw veranderen is het van belang om mogelijke gevolgen voor de BTW structuur rond de exploitatie van dit gebouw en eventuele consequenties voor de eerder verrekende BTW in kaart te brengen. Financieel effect nog nader te bepalen door BMO/Financiën.
Overleg/inspraak/zienswijzen:
De ontwikkeling van het schetsplan heeft in nauw overleg met alle gebruikers van CEC De Binding én met de partijen die uit de Binnemikke verhuizen plaatsgevonden. Betrokken partijen zijn positief, zowel voor fase 1 als voor het totale schetsplan.
De raad van de gemeente Langedijk;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 14 juni 2016, nummer 32;
b e s l u i t :
een krediet van € 810.000,-- voor de verbouwing en verhuizing beschikbaar te stellen voor fase 1, zoals opgenomen in het door het college vastgestelde plan.
Aldus vastgesteld door de raad van de
gemeente Langedijk in zijn openbare
vergadering van 12 juli 2016.
De voorzitter,
drs. J.F.N. Cornelisse
De griffier,
drs. G.C.I. Kager
Zoals aangegeven is een schetsmatige uitwerking gemaakt van de wenselijke aanpassingen van het gebouw CEC De Binding in de drie fasen (zie bijlage). Daarbij is de eerste fase verder uitgewerkt dan de fasen 2 en 3. Ook de financiële uitwerking is voor fase 1 fijnmaziger dan voor fasen 2 en 3. Een globale raming van de totale aanpassingen - inclusief aanpassingen aan de terreininrichting - komt op een totale investering van ongeveer € 2,6 miljoen inclusief BTW. Voor uitvoering van fase 1 wordt de investering geraamd op ongeveer € 766.000 exclusief BTW. Daarvan is ongeveer € 140.000,-- ten behoeve van werkplekinrichting, zowel ICT als meubilair (bij gebruik making van deels bestaand meubilair) en € 20.000 ten behoeve van verhuiskosten (en communicatie).
Structurele lasten als gevolg van investering fase 1
Door het multifunctionele gebruik van het gebouw is slechts een deel van de BTW een last voor de gemeente. Het overige deel is compensabel. De totale investeringskosten komen daarmee op € 810.000,-- inclusief BTW. Voor de totale investering wordt de componentenmethode toegepast wat inhoudt dat voor verschillende delen van de kosten verschillende afschrijvingstermijnen (variërend tussen de 25 en 5 jaar) gelden. De totale kapitaallasten komen hiermee op ongeveer € 76.700,--.
De verwachting is dat de overige exploitatielasten in CEC De Binding niet aanmerkelijk zullen stijgen. Rekening dient gehouden te worden met licht toenemende lasten voor energie en schoonmaak, maar dit zal maximaal om € 5.000,-- extra kosten per jaar gaan.
Structurele inverdieneffecten verlaten Binnemikke
De totale exploitatielasten die de gemeente jaarlijks aan de Binnemikke heeft, bedragen afgerond € 125.000,--. Daarvan wordt € 35.000,-- door de huurders opgebracht die in de Binnemikke blijven (huisartsenpraktijk, Starlet, Diëtistenpraktijk, Verloskundigenpraktijk en een enkele losse huurder). Ongeveer € 20.000,-- van de totale kosten bestaat uit kapitaallasten gekoppeld aan een investering in de inrichting van dit gebouw. De openstaande boekwaarde dient bij het verlaten van dit gebouw door de gemeente éénmalig te worden afgeschreven: een bedrag van € 191.000,--. De afboeking van de resterende boekwaarde wordt ten laste gebracht van de reserve accommodatiebeleid.
Door het afboeken van de resterende boekwaarde en doordat er van uitgegaan kan worden dat de partijen die verhuizen naar CEC De Binding minimaal een gelijkwaardige huur gaan betalen als in de Binnemikke, bedraagt de begrote vrijval van lasten voor de gemeente als gevolg van het verlaten van de Binnemikke zo’n € 70.000,-- per jaar. Doordat in de begroting nog een tweetal onterechte inkomstenramingen voor de Binnemikke zijn opgenomen is het werkelijke voordeel voor de gemeente eigenlijk € 90.000,--.
Conclusie: structurele gevolgen fase 1
De totale structurele lasten die gepaard gaan met realisatie van fase 1 worden geraamd op € 81.700,- per jaar, rekening houdend met iets toenemende exploitatielasten. Hier staat een structurele vrijval tegenover van zo’n € 26.700,--. Daarbij komen de huurinkomsten van de nieuwe gebruikers (die meeverhuizen vanuit de Binnemikke) van de Binding zijnde € 44.000,--. Per saldo levert de verhuizing conform fase 1 de gemeente een negatief financieel effect op van € 11.000,--. Voor dit bedrag is op dit moment geen dekking. Bij het opstellen van de begroting 2017 worden deze nieuwe lasten meegenomen en moet hiervoor dekking worden gevonden.
Aandachtspunt / risico
Bij de realisatie van CEC De Binding is (een deel van) de BTW op de initiële investering verrekend en ook in de exploitatie wordt een deel van de BTW verrekend. Nu de functies in het gebouw veranderen is het van belang om mogelijke gevolgen voor de BTW structuur rond de exploitatie van dit gebouw en eventuele consequenties voor de eerder verrekende BTW in kaart te brengen. Financieel effect nog nader te bepalen door BMO/Financiën.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten